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钟雷律师 | 购房项目停工，小业主还贷款何去何从？
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第一部分 法律关系
1.小业主与开发商的关系一般情况下，小业主会与开发商签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。无论是哪一种合同，本质都是买卖合同，所以，两者间系买卖合同关系。合同中一般约定房屋位置、具体面积、价款金额以及付款方式、交付时间、违约责任等主要内容。需要指出的是，部分房子是预售，也即没有竣工，没有达到可以交付的状态。预售制度，可以追溯到1994年，正是在这一年，建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给购房人”。2.开发商与贷款银行的关系一般来说，开发商从拿地、开发建设到房产销售等环节都需要银行的金融服务，银行和开发商互惠互利，相互合作，推进开发商融资贷款、小业主抵押贷款等交易流程。因此，两者间多涉及金融贷款合同关系及其他因商业合作形成的合同关系。3.小业主与贷款银行的关系小业主购房过程中，如不能或不愿足额支付购房款，大多会选择银行贷款，与贷款银行签署《贷款合同》，合同约定贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款金额、还款时间、违约责任等主要内容。因此，两者之间系金融借款合同关系。部分贷款合同既含有借贷内容又有开发商提供担保责任的担保条款，显而易见，预售合同与贷款合同之间存在一定关联性。不少人认为，预售合同是主合同，贷款合同是从合同。但从合同签订主体、法律关系、权利义务内容等方面分析，根据合同相对性的原则，小业主与开发商的纠纷和小业主与贷款银行的纠纷，应分属两个相对独立的合同，是不同的合同纠纷。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第二十一条第二款，预售合同与贷款合同存在相互独立性。所以，不论是依据法理还是相关现行规定，二者都不宜认定为主从合同关系。因此，贷款合同不应随预售/买卖合同终止而终止。
项目停工后，小业主有哪些救济路径？
1.通过集体投诉，集体协商取得暂缓还贷协议。投诉并协商是最直接的方案。从实践看，投诉与协商的方案中，只有少数人取得成功，能否成功的关键在于人数的多少及找主管部门的持续性。即使能够协商暂缓还贷，可能也只能暂缓1年左右，并不能从根本上解决问题。毕竟小业主的目的并不是不还贷款，而是早日交房。2.诉讼解除预售合同及贷款合同，及时止损。首先，从司法实践看，预售合同一般可以解除，但解除贷款合同并不容易。根据《商品房买卖合同司法解释》，因开发商未按期交房，致使商品房预售合同解除，房贷由开发商承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据上述司法解释，小业主有权解除合同，但实际上并不能一概而论，还需要看具体情况。比如，小业主先行有逾期还款行为，若此时要求解除购房合同，由开发商向银行承担全部本息还款义务，可能并不能被支持。若小业主主张解除贷款合同，一般从贷款合同目的无法实现，以及贷款合同部分条款为格式条款等角度着手，如“借款合同解除后，如开发商未将购房贷款本金及利息直接返还贷款银行，小业主应承担本合同项下全部债务”等条款明显加重了小业主的义务，减轻了贷款银行的责任。主要基于以下理由：首先，小业主既未取得房产，又要承担偿还贷款的责任，加重了其负担；其次，开发商因违约导致房地产预售合同被解除，但却既收取了小业主的首期购房款，又取得了按揭贷款的支配权，还享有买卖房产的所有权，有违诚信和公平原则；第三，剩余贷款数额以及抵押房产的价值基本能够保障贷款银行的实现。因而，商品房预售合同解除不必然导致按揭贷款合同解除，两份合同应当在达到解除条件后分别解除。两份合同解除后，小业主和贷款银行有权分别向开发商追偿。小业主可以要求开发商归还购房款的本金及利息，理论上还可以要求贷款银行返还已支付的还贷款本金及利息，贷款银行可以要求开发商归还发放的贷款。从现有判决看，法院趋向于判决首付款以及已经还的贷款本金及利息由开发商偿还。但此时开发商早已失去偿还能力，小业主面临着损失首付款本息和贷款本息的风险。贷款银行追偿能力以及抗风险能力更强，相比小业主，一般情况下其面临的风险更小。需要说明的是，解除贷款合同的成功案例是少数。司法实践中，小业主解除贷款合同的诉求通常不被法院支持，小业主仍需偿还贷款本金及利息实为常态。以下系解除贷款合同的成功案例：案例1：（2019）最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本案中，越州公司未按照约定期限交付房屋，导致案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，出卖人越州公司应将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。案例2：江西省高安市，2022年6-7月的案例江西省高安市人民法院审结了三起因开发商楼盘“烂尾”，购房人要求解除《商品房买卖合同》《商品房按揭借款合同》的合同纠纷案件。法院审理查明，三位购房人于2019年与高安市某公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的楼盘房屋。购房人交纳了首付款后，购房人、开发商、银行三方签订了《商品房按揭借款合同》，向银行按揭借款支付购房余款，此后购房人按时归还银行贷款。但过了交房期开发商表示无法按时交房，且不能确定何时交房。购房人依据合同约定向法院提起诉讼，请求判令解除《商品房买卖合同》《商品房按揭借款合同》，由开发商返还首付款及已支付的银行贷款，后续贷款由开发商向银行归还。法院审理认为，根据合同约定，开发商在最后期限的90天内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。根据《中华人民共和国民法典》相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条的规定，法院依法作出了上述判决。此外需要思考的问题是，解除合同后的购房款返还是有具有优先权？“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
从上述最高院批复可以看到，最高院认为应该给予解除购房合同后的购房款返还优先权。但值得注意的是，此批复仅针对个案，并不适用所有此类案件。此外，返还购房款的周期长，也是买受人维权过程中不容忽视的问题。3.开展积极自救，等、靠、要不如靠自己。自救风险很大，只有小部分项目获得成功。根据媒体报道，东莞某楼盘的业主就通过“众筹”的方式，成功地让已经烂尾的楼盘完成交付。业主通过先行垫付2万元到15万元不等的资金，聘请第三方进场施工，最后让楼盘成功交付。南充有一家楼盘采取业主众筹与开发商联合的方式自救，小业主筹资2000万元，相当于每户业主拿出4万元，开发商通过出售车位的方式筹款。昆明有一家公寓楼部分开工需1.369亿资金，由开发商筹集8000万元，小业主筹集5000万元。4.协商不成，抱团催复工，暂缓还款。近期，也有部分烂尾楼盘小业主通过抱团停贷推动政府组织协调项目复工，以期实现早日交房。小业主的告知书重点内容不完全一致，细分的话可以分为两种。第一种，“如不在XX年X月X日之前复工，所有业主将会‘停止偿还贷款，直至复工’”。第二种，“只要一日不交房，就一日不还贷”，即有的项目小业主将还贷与复工挂钩，有的则将交房挂钩。很显然，要求交房的诉求更彻底，对小业主更有保障。这种方式需要投诉、谈判，乃至行政诉讼等多种法律手段，甚至上级部门给予停贷宽限政策来推动停贷协议的达成。5.停止还款，彻底躺平。小业主如果擅自停止还款，则很可能构成违约，甚至成为失信被执行人，工作生活都将受到影响。最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复【[2014]执他字第23、24号】： 基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。 并指出，如相关案件债务人不能进入破产程序，房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。
小业主停贷之后的后续趋势
楼盘停工，开发商、贷款银行甚至相关部门都可能有一定责任，但唯独按合同付款、还款的百姓没有任何过错。因此保交房，让小业主早日办理入住是相关部门协调盘活停工项目的应有动作。解决问题的核心在于，给予小业主希望，就得有实质性动作。此前的停工问题，仅仅停留在各个地方层面，效果不明显，政策不统一。抱团停贷的现象逐步得到了媒体的广泛关注，也引发了上级相关部门的关注。比如，7月17日，银保监会有关部门负责人就关于积极做好“保交楼”的金融服务指出：一是银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。
二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，……，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。在此之后，7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”、“支持上海市做好‘保交楼’工作”。此后，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产的市场要求，金融资产管理公司（AMC）也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好的市场环境。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。以上信息可以明显看出国家和地方对于“保交楼、稳民生”的决心和力度，小业主的殷切期望有望取得实质进展。
建议（仅供参考）
1.充分利用银保监会的政策，优先协商达成停止还贷协议；部分银行已有政策，会有更多银行出台缓交政策。7月份，很多银行密集发布公告，内容总体一致，逾期贷款余额不高，占比不高，风险可控。以招商银行为例，招行表示目前涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，涉及的逾期个人住房贷款余额不高，占境内个人住房贷款余额的比例不足 0.001%，风险整体可控。该行称将高度关注事态发展，全面持续跟进涉及楼盘情况，积极采取措施，与客户做好沟通，落实政府部门及监管机构的相关要求。反之，我们当然可以认为，既然影响不大，风险可控，贷款银行应该承担社会责任，也承担监管不实的责任，有责任也有能力给予小业主一定的缓交期，暂缓偿还贷款。2.避免擅自停止还贷，先协商，建议提交暂缓还贷申请；3.谨慎解除购房合同及贷款合同。根据实际情况具体问题具体分析，如果建设进度还在地下没有出正负零，则可以尝试解除合同。如果主体结构已经完工，后续需要投入的资金虽然巨大，但有盘活的可能，则应当对解除合同保持谨慎态度。4.面对问题，诉讼仅是其中一种解决方式，还有其他合法方式。笔者建议业主采取多种方式综合保障自身权益。
政府组织盘活烂尾楼的典型案例
苍南“华臣一品苑”项目（节选自中国房地产报）“华臣一品苑”地处温州市苍南县城驻地灵溪镇，2010年开工建设，2013年，由于开发商资金链断裂出现首次停工，涉及近千名购房业主。随后，当地政府介入，组织各方救盘。2016年项目全面恢复施工，次年年底完成主体工程。但到了2018年，由于开发商股东被捕入狱失去自救能力，楼盘再度陷入停工状态。苍南县有关部门认为，预重整是最为可行的方案，“华臣一品苑”项目经过各方多年自主救盘而不成功的原因主要有三点：一是自主救盘缺乏规则约束，各方随时可以变卦；二是救盘工作缺乏中立的专业机构主导，缺乏组织保障；三是救盘工作缺乏统筹考虑，意外情况层出不穷。总结起来，根本原因在于救盘工作始终没有纳入法治化、制度化框架。2020年5月，在依靠自身无法盘活项目，且“以房抵工程款”方案难以继续实施的现实之下，林垟公司申请启动预重整程序；同年6月6日苍南县政府批复同意启动预重整；同年7月4日择优选定北京大成（宁波）律师事务所为林样公司预重整阶段管理人；同年12月，经公开招募评选确定光大金瓯资产管理有限公司和浙江蓝城梧泉建设管理有限公司的联合体作为林垟公司的投资人，并由债权人会议集体表决通过重整方案，即光大金瓯出资3亿元出借共益债，由浙江蓝城负责楼盘的代建代销，表决结果得到苍南县人民法院复函确认。2020年，在多方努力后，“华臣一品苑”正式启动预重整程序，通过“资金+代建代销”模式，用3亿多元资金盘活了50余亿元债权，救盘工作因此重现转机，在短时间内取得了实质性进展。2021年1月8日，林垟公司预重整阶段债权人委员会正式成立。同年3月，在与十几家原施工单位进行多轮艰难的谈判，并与主要总包单位达成续建合同框架协议后，后面停工近3年的“华臣一品苑”正式复工续建。截至2022年年初，除多年停工导致大量维修工作及各专业验收及综合验收工作外，“华臣一品苑”续建工程基本完成。作为温州首个采用预重整模式救盘的房地产项目，如今的“华臣一品苑”已经完成了向“蓝城·凤起朝阳”的变身。今年6月30日至7月11日，项目已经完成首批69户交房。历经多年救盘，该项目终于成功复活。中国房地产报记者注意到，“华臣一品苑”存在的问题并非个例。在全国各地烂尾楼处置工作中，许多项目都面临着上述问题。通过实践，苍南县有关部门认为，“政府主导、府院联动”的预重整模式可以弥补自主救盘缺陷：
一是各方在预重整中做出的承诺都可以带入正式重整，具有法律效力；二是预重整将引入专业管理人代理各项事务，政府、法院对管理人进行指导，提供了组织保障；三是管理人将会统筹考虑复工、引资、销售、验收、办证、分配等与楼盘有关的各项事务，从整体考虑解决楼盘遗留问题。 回头看“华臣一品苑”的预重整工作，陈学超说，在盘活烂尾楼过程中，政府对资方的选择是救盘成功的前提。光大金瓯作为央企，具有更强的社会责任与可信度；蓝城作为房地产领域品质的代表，不仅可以确保项目品质，还可以修复项目的美誉度。正是因为有了这种全面的考量，“华臣一品苑”的预重整工作才得以进展顺利。 苍南县有关部门还表示，以“共益债资金+续建”预重整模式能否成功，仍需重点考虑以下问题：一是能否取得法院裁定。使用共益债进行重整前应先征询法院的意见并寻求指导，若能得到法院以文书形式的认定，则借款被认定为共益债务可以得到有效的法律保障。二是能否得到债权人会议通过。引入共益债务因其清偿顺序优先于普通债务，会对其他债权人的权益产生影响，因此需由债权人会议表决。表决通过后的具体实施方案可由债权人会议授权债权人委员会监督执行，以此保障债权人的全体利益以及投资人的投资利益。三是续建收益覆盖成本。调查了解破产房地产企业破产原因、当时经营状况、房地产项目本身资产销售价值、交通、周边配套设施、房源预销售情况、重整后投资收益预期等问题实属必要。重整项目房产本身销售价值越高、房源预销售情况越好，则房产盘活的可能性越大。“华臣一品苑”通过预重整模式复活烂尾楼，在现实中具有较强的借鉴意义。
作者：钟雷 律师
执业领域：房地产与建设工程、公司股权曾长期任职于央企建筑施工企业，行业经验丰富- END -
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编辑 & 排版：麻慧婷 徐礼婧
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